民法典物业费规定里的专有部分维修谁掏钱？居安业物业收费云怎么划边界

民法典物业费规定把费用边界分得很清楚：专有部分的维修养护由业主自行承担，共有部分的日常维护才是物业费覆盖的范围。物业公司要在报修环节就把这条边界讲明白，否则业主容易把自用设施的维修费当成物业费本该包含的内容，进而拒缴。

1、把报修事项先分成共有与专有两类。入户门、室内水电管线、自用阳台渗漏属专有部分，费用由业主承担；电梯、外墙、屋面、公共管道、消防设施属共有部分，由物业费或专项维修资金覆盖。分类要在受理第一时间完成，受理单上直接勾选类别，避免上门后才争论谁付钱。

2、把费用告知做成书面留痕。界定为专有部分的维修，出具告知单写明内容、用料、工时与费用，业主签字确认后再施工。口头说明事后往往无法举证，一份有签字的告知单既能帮业主理解费用构成，也能在欠费争议中证明物业已尽告知义务。

3、把两类费用在账上分开记。物业费账单只列共有部分服务费项，有偿维修单独开单、单独收款、单独核算。居安业物业收费云把物业费、代收代缴与有偿服务分成独立账套，几十个项目按同一套科目归档，集团汇总时一眼能看出哪类有偿服务最容易起争议。

Q：屋面漏水导致顶层住户室内受损，维修费该谁出？

A：屋面属共有部分，修缮费由物业费或专项维修资金承担；室内装修与家具损失属另一层责任，要看渗漏是否源于物业未尽维护义务。实务中先由物业查勘并出具原因认定，再按认定结果分摊，查勘记录与业主签字是后续协商的基础。